Il mutuo fondiario è un tipo di finanziamento di importo elevato che prevede un rientro con rate periodiche per un medio-lungo periodo e richiede un’ipoteca di primo grado su un immobile già esistente.
La materia viene trattata negli articoli da 38 a 42 del d.lgs. n° 385 del 1°  settembre 1993 del “Testo unico delle leggi in materia mondocredito e creditizia”.

CARATTERISTICHE SPECIFICHE DEL MUTUO FONDIARIO
Le condizioni di un mutuo fondiario quindi sono:
- la durata deve essere superiore ad un anno e mezzo;
- si può ottenere (secondo la legislazione vigente) fino all’80% del valore stimato dell’immobile già esistente posto in garanzia con un’ipoteca di primo grado;
- il prestito viene erogato in un’unica somma al richiedente (a differenza del il mutuo edilizio erogato gradualmente, a stato avanzamento lavori, per finanziare la costruzione di un edificio).
Le più comuni finalizzazioni per cui si accede ad un mutuo fondiario sono:
- l’acquisto di un immobile;
- la ristrutturazione di un immobile;
- l’abbisogno di liquidità (ad esempio per lo start up di una attività professionale).
Un vantaggio del richiedente del mutuo fondiario sono le minori imposte da pagare rispetto ad un mutuo ipotecario, mentre un vantaggio per le banche che offrono mutui fondiari è dovuto alla maggiore tutela che ne deriva dal tipo di ipoteca necessaria.

TIPOLOGIE DI MUTUO FONDIARIO IN BASE AL CALCOLO DEGLI INTERESSI PASSIVI E DELLE RATE
Un mutuo fondiario può prevedere diversi meccanismi di calcolo degli interessi passivi  e delle rate che il mutuatario deve corrispondere al mutuante come contropartita per il prestito. Eccone un elenco con una descrizione delle caratteristiche principali:
- mutui fondiari a tasso fisso: tasso, durata e ammontare della rata sono fissati al momento della stipula e non variano col tempo;
- mutui fondiari a tasso variabile: il tasso applicato, e quindi la quota di interessi di ogni rata del mutuo, varia in base alla variazione dei tassi di mercato presi a riferimento (in genere il tasso di riferimento è il tasso Euribor);
- mutui fondiari a tasso misto: in questo tipo di mutuo le varie banche hanno meccanismi diversi in riferimento al calcolo del tasso, comunque in genere in certe fasi si applica un tasso fisso e in altre un tasso variabile;
- mutui a rata costante: sono mutui a tasso variabile ma a rata costante, quindi le variazioni del tasso di interessi comporta una variazione della durata del mutuo;
- mutui fondiari a tasso variabile con cap: è un particolare mutuo a tasso variabile con un tetto massimo al tasso applicabile a seguito del rialzo del tasso Euribor;
- mutui fondiari a rata crescente;
- mutui fondiari che nel primo periodo dell’ammortamento prevedono il solo rimborso di quote interessi.